Kopumā ēku renovācijas gaita Latvijā ir ļoti lēna, intervijā aģentūrai LETA sacīja namu apsaimniekošanas uzņēmumu grupas Civinity izpilddirektors Andrjus Bakštons.
Viņaprāt, viena no problēmām, kas ir bijusi un redzama līdz šim, ir tas, ka nav noteikts pieteikumu izskatīšanas termiņš. Ja viss process ir tik garš, tad iedzīvotāji ne visai tic sekmīgam iznākumam. Tāpat problēmas noteikti radīs būvmateriālu un celtniecības darbu cenu pieaugums.
Kāda ir gatavība apkures sezonai jūsu apsaimniekotajos namos?
– Mums apkures sezona nav nekāds jaunums, jo visi apsaimniekotāji saprot šo cikliskumu. Aizvadītā gada laikā esam arī mainījuši darbu organizāciju, lai nebūtu jācīnās ar problēmām, ja tādas parādās, bet darbi noritētu proaktīvi. Apkures sistēmas ir apsekotas un ir pieslēgšanas grafiks.
Kādi ir parādi par apkuri, kuri palikuši no iepriekšējās sezonas?
– Arī šajā ziņā mēs esam ieviesuši izmaiņas darbu organizācijā. Ir ieviestas investīcijas gan cilvēkresursos, gan IT risinājumos. Parādi lielā mērā veidojas tad, ja nav plānveida pieejas šim jautājumam. Jo ātrāk klients saņem savu rēķinu, jo viņam ir vairāk laika plānot savus izdevumus. Tāpat mums ir izstrādāta atgādinājumu metodika. Kad sākas problēmas? Problēmas sākas tad, kad ir sakrājies jau pamatīgs parāds, kurš vairs nav paceļams. Ja viss notiek laicīgi un plānoti, ja notiek darbs ar debitoriem, tad parādi nemaz tik lieli neveidojas. Tādēļ domāju, ka arī šogad viss notiks mierīgi. Kopējā situācija ar parādiem nepasliktinās, bet gan kļūst labāka.
Kopumā 82% laicīgi samaksā rēķinus, un maksājuma disciplīna uzlabojusies vidēji par 4%. Ātrāk nekā iepriekš tiek maksāti kārtējie rēķini.
Nav gan noslēpums, ka teju katrā mājā ir kāds hroniskais parādnieks. Kā risināt šādas situācijas?
– Tam normatīvajos aktos ir paredzētas atbilstošas procedūras. Katrs gadījums ir jāvērtē individuāli, un mēs vienmēr cenšamies, lai šādu cilvēku būtu mazāk. Es tikai atkārtošu, ka, ja cilvēki laicīgi, plānveidīgi tiek informēti, ja tiek piedāvāti dažādi instrumenti situācijas atrisināšanai, tad parādi nemaz tā neveidojas. Te ļoti liela nozīmē ir darba procesam ar klientiem.
Galvenais, lai šis process norit nepārtraukti. Ja neko nedari un gaidi, ka situācija uzlabosies pati no sevis, tad visdrīzāk tā nenotiks.
Kāds tomēr ir parādu apjoms pirms apkures sezonas sākuma?
– Precīzu informāciju tomēr neatklāsim. Joprojām ir atsevišķas mājas, kur ir parādnieki, un aktīvs darbs ar tiem notiek visu laiku. Apkurei pieslēdzam visas mājas.
Rīgas namu pārvaldnieks ir iniciējis sarunas Ekonomikas ministrijā par to, kāda vispār ir situācija ar parādu sadali par apkuri, jo pašlaik ir tā, ka parādi pilnībā ir namu apsaimniekotāju problēma, bet siltuma ražotājiem, piemēram, Rīgas siltumam, no tā nav nekādas negatīvas ietekmes. Kā jūs uz to skatāties, un vai esat piedalījušies šajās sarunās?
– Mēs esam namu apsaimniekotāju asociācijā, bet nekādas lielas aktivitātes no ministrijas puses neesam manījuši. Kāda pašlaik ir situācija, mēs visi zinām – “Rīgas siltums” saņem pilnu summu, bet namu apsaimniekotājiem ir jāmaksā gan par administratīvajiem procesiem, gan siltuma zudumiem, gan jātiek galā ar parādiem. Tāds ir regulējums Latvijā.
Kā ir Lietuvā?
– Tur ir cita situācija, jo klienti veic tiešos maksājumus siltuma ražotājam. Mēs jau pērn teicām, ka tiešie maksājumi atrisinātu daudzus jautājumus, taču līdz šim nekas nav mainījies.
Vienlaikus jāpiebilst, ka Jūrmalā jau vēsturiski ir tiešie maksājumi, tātad to var izdarīt, vajag tikai gribēt.
To pašu var teikt par namu renovācijām, jo arī šis process Latvijā notiek ļoti vārgi. 2021.gadā renovācija notiek 46 namos visā Latvijā, no tā Rīgā – tikai četros. Mēs taču visi saprotam, ka tas nav apjoms, kurš var mainīt situāciju. Turklāt tas viss ir saistīts arī ar ēku energoefektivitāti un to, kādi rēķini ir jāmaksā par apkuri.
Ar savu apsaimniekoto māju iedzīvotājiem strādājat, aicināt domāt par renovāciju, siltināšanu?
– Jā. Jāatzīst gan, ka sekmes nav ļoti lielas. Šis process nav nemaz vienkāršs. Sākuma posmā iedzīvotāji parasti saka, ka tas viņus interesē, bet, kad parādās cipari, tad daudzi domas maina. Ļoti labi ir tas, ka kopš 2020.gada mājas renovācijai ir jāpiekrīt 50% iedzīvotāju, jo pirms tam bija 75%. Vienlaikus ir jāapzinās, ka mājas renovācija – tās nav tikai zemākas izmaksas par apkuri, tas ir arī kopējais īpašuma vērtības pieaugums un cits dzīves komforta līmenis.
Pašlaik no mūsu apsaimniekotajām ēkām tiek renovēta viena Rīgā, vairākas pirms tam ir renovētas Jūrmalā.
Taču kopumā renovācijas gaita Latvijā ir ļoti lēna. Cerams, kaut kādas izmaiņas būs, kad sāksies jaunais Eiropas Savienības fondu periods. Viena no problēmām, kas ir bijusi un redzama līdz šim, ir tas, ka nav noteikts pieteikumu izskatīšanas termiņš. Ja viss process ir tik garš, tad nav nekāds brīnums, ka iedzīvotāji ne visai tic sekmīgam iznākumam. Tāpat problēmas noteikti radīs būvmateriālu un celtniecības darbu cenu pieaugums. Ja kāds tāmi gatavoja pērn, tad ir pilnīgi skaidrs, ka šodien par tādu naudu renovāciju veikt vairs nav iespējams.
Lietuvā renovācija notiek daudz plašāk un straujākos tempos. Kas būtu jāpārņem?
– Lietuvā jau paši iedzīvotāji ir daudz aktīvāki un nevis gaida palīdzību no kāda, bet saprot, ka rūpes par savu īpašumu pirmām kārtām ir viņu pašu interesēs. Tajā pašā laikā pats apstiprināšanas process Lietuvā ir daudz ātrāks, un tam ir efekts.
Pašlaik ir mainījušās arī energoresursu cenas un Rīgas siltums par 30% ir palielinājis savu tarifu. Kādas ir jūsu prognozes par šo apkures sezonu? Parādu problēma nekļūs lielāka?
– Šis jautājums ir ļoti atkarīgs, piemēram, no tā, kādi būs laikapstākļi, cik auksta būs ziema, jo summa, no kuras tiks aprēķināti šie 30%, var būt ļoti atšķirīga. Otrs ļoti svarīgs aspekts ir tas, kā attīstīsies kopējā ekonomiskā situācija pēcpandēmijas apstākļos un vai cilvēkiem būs iespēja strādāt un pelnīt. Taču vēlreiz atgriezīšos pie tā, ka, ja mēs sniedzam laicīgi informāciju, tad arī cilvēki var labāk plānot savus izdevumus. Vienlaikus pandēmija, kad daudzi no mums atradās mājās, skaidri parādīja, ka izdevumi par dzīvesvietu ir starp primārajiem. Mēs jau 2020.gadā redzējām, ka, ja tiek pareizi noteiktas prioritātes, tad parādi neveidojas.
Cik namu pašlaik ir jūsu apsaimniekošanā, un kā šis skaits gada laikā ir mainījies?
– Kopumā gada laikā mēs esam zaudējuši līdz 7% māju. Pašlaik mūsu apsaimniekošanā ir 639 nami, pērn bija 688. Ir redzams, ka namu iedzīvotāji maina apsaimniekotājus. Tāpat jau kopš pagājušā gada ir redzama tendence, ka tiek veidotas dzīvokļu īpašnieku biedrības, lai savu namu apsaimniekotu paši. Es pat neteikšu, ka tas būtu slikti, jo cilvēki mācās pieņemt lēmumus par īpašumu. Visbiežākā problēma, ar kuru jāsastopas, ir tajā, ka cilvēki sūdzas, ka kaut kas nenotiek, taču, lai tas notiktu, ir arī jāpieņem lēmumi. Tādēļ es uz to raugos mierīgi, jo viena māja aiziet, cita – atnāk.
Mūsu interese savukārt ir ne tikai audzēt namu skaitu, bet arī paplašināt sniegto pakalpojumu klāstu. Apsaimniekošana jau neizpaužas tikai tajā, ka vajag kaut ko nomazgāt vai apcirpt apstādījumos krūmus. Mājā notiek dažādas lietas, kaut kas aizsērē, kaut kas lūzt, kaut ko vajag modernizēt. Tādēļ pieprasījums pēc apsaimniekotāja, kas var izdarīt visu, būs vienmēr. Mūsu priekšrocība ir tajā, ka mēs varam veikt darbus, sākot no uzkopšanas un beidzot ar energoaudita veikšanu, kā arī avārijas situācijā varam ne tikai noslēgt krānu, bet arī salabot bojājumu. Tādēļ mūsu fokuss ir uz pakalpojumu klāsta paplašināšanu. Turklāt cilvēki kopš pandēmijas sākuma daudz vairāk uzturas mājās un tādēļ arī daudz vairāk ievēro, ko dara vai nedara namu apsaimniekotājs, bet pēc tam izvēlas.
Tie, kuri no jums ir aizgājuši, pārsvarā ir izveidojuši biedrības un savu namu apsaimnieko paši vai ir pārgājuši pie kāda cita apsaimniekotāja?
– Ir gan tādi, gan tādi.
Kādēļ iet pie citiem apsaimniekotājiem?
– Izrādās eirocentam ir liela loma. Tas ir viņu lēmums, uz to ir tiesības, un mēs uzskatām, ka visu vajag pamēģināt. Mēs esam atbildīga organizācija un nedodam solījumus, kurus paši nespēsim izpildīt.
Ir arī mājas, kuras ir aizgājušas un pēc tam nolēmušas atgriezties. Tā ir dzīve.
Kāda veida mājas pašlaik pārsvarā ir jūsu apsaimniekošanā – jaunie projekti, padomju laika daudzdzīvokļu ēkas?
– Rīgā pārsvarā ir jaunās mājas. Tomēr arī šeit viss ir atkarīgs no salīdzinājuma. Vai 2007.gadā uzcelta māja ir jauna vai vairs ne īpaši? Kaut arī iedzīvotāji uzskata, ka viņi dzīvo jaunā projekta ēkā, šīm ēkām jau arī vajag zināma veida remontus. Mēs visi atceramies, kā trekno gadu laikā notika būvniecība. Tādēļ ir mājas, kuras ir ļoti labas kvalitātes, bet ir mājas, kurās jau konceptuāli ir jādomā par remontiem. Dažkārt ir tā, ka cilvēki sāk dzīvot jaunā mājā un iedomājas, ka nekas nemainīsies. Taču māja ar katru gadu kļūst vecāka, un tajā notiek zināmi procesi.
Rīgā mums apsaimniekošanā vairāk ir jauno projektu, kur vairāk ir jādomā par dažāda veida pakalpojumiem. Jūrmalā mums pārsvarā ir vecāka gadagājuma mājas, kur vairāk ir jādomā par remontiem un modernizāciju.
Vai lūkojaties arī uz citām Latvijas pilsētām?
– Jā, dažkārt mēs piedalāmies konkursos arī citās pilsētās, bet ļoti apdomīgi, jo ir jāņem vērā gan attālums, gan apsaimniekošanā nododamo māju daudzums. Piekritīsiet, ka ir sarežģīti apsaimniekot vienu māju pilsētā, kura atrodas 100 kilometru attālumā. Mums ir svarīgi, lai pieeja būtu sistemātiska un kvalitatīva.
Vienlaikus mēs aktīvi izmantojam mobilās brigādes. Pieeja, ka par māju ir atbildīgs viens cilvēks uz vietas, dažkārt darbojas labi, citreiz ne visai. Savukārt komandas darbs pēc noteikta grafika, ar atbilstošu IT atbalstu palīdz uzturēt nemainīgu kvalitāti.
Savas komandas komplektējat tikai no saviem darbiniekiem vai sadarbojaties arī ar citām kompānijām ārpakalpojumu veidā?
– Mēs strādājam ar savu personālu. Tas mums arī ļauj variēt ar darbaspēka izmantošanu. Mēs strādājam gan ar dzīvojamām mājām, gan ar komercklientiem, un visiem ir zināms, ka pagājušais gads komerciālo telpu apsaimniekošanā nebija tas labākais, it īpaši tas attiecas uz viesnīcām, kuras pusgadu vispār praktiski nestrādāja. Mēs savus darbiniekus varējām pārvirzīt darbam citos sektoros. Mums nav prakses regulāri izmantot ārpakalpojumus, jo tad ir visai grūti kontrolēt pakalpojumu kvalitātes līmeni. Vieglāk ir pieņemt darbiniekus, pašiem tos apmācīt, un tad ir garantija par to, kā viņi strādās.
Par cik ir samazinājies komercobjektu apsaimniekošanas un uzkopšanas darbu apjoms?
– Pagājušajā gadā bija ievērojams kritums. Civinity komercsektora apgrozījuma kritums, ja mērām šā gada jūliju pret pagājušā gada jūliju, ir ap 20%.
Tagad ir redzama zināma atgriešanās, jo uzņēmumi ir adaptējušies dzīvei pandēmijas apstākļos un dzīve atgriežas normālās sliedēs. Vienlaikus mēs visi jau redzam, cik tūrisma sektorā tas notiek grūti. Lietuvā tik lielu kritumu komercsektorā mēs neredzam, jo ierobežojumi no valsts puses bija vienkāršāki.
Vai jūs nodrošināt uzkopšanas pakalpojumus arī birojos, un vai tur atgriežas aktivitāte?
– Jā, mēs nodrošinām uzkopšanas pakalpojumus arī birojos un tirdzniecības centros. Aktivitāte atgriežas. Pandēmijas smagākajos periodos daudzi mēģināja darbus paveikt paši, kādiem tie vispār vairs nebija aktuāli, bet tagad dzīvība ir atgriezusies arī birojos. Tomēr tas notiek lēnāk, nekā mēs domājām, jo cerējām, ka daudz lielāka aktivitāte būs redzama jau aprīlī un maijā.
Kādas ir prognozes par 2022.gadu?
– Prognozes pašlaik veidot ir ļoti grūti. Jau 2021.gads pierādīja teicienu, ka, ja gribi sasmīdināt Dievu, tad izstāsti par saviem plāniem.
Pieredze, kuru gan mēs, gan citi ir guvuši šajā situācijā, liecina, ka lēmumi ir jāpieņem ātri un jāspēj adaptēties tai situācijai, kāda ir tirgū.
Tomēr attīstībai tirgū ir jābūt. Mēs šajā laikā arī esam komunicējuši gan ar esošajiem klientiem, gan uzvarējuši virknē konkursu – par Rīgas Austrumu klīniskās universitātes slimnīcas, par Rīgas Stradiņa universitātes uzkopšanu. Vienlaikus ir konkursi, kuros piedalāmies pa septiņām reizēm un nekādi nespējam uzvarēt, par ko arī esam jau publiski izteikušies. Par to man ir ļoti interesantas sajūtas, un es joprojām nespēju saprast, kādēļ Rīgas iedzīvotājiem par liftu uzturēšanu būtu jāmaksā par vairāk nekā diviem miljoniem eiro vairāk, ja mūsu uzņēmums, kuram ir pieredze un ne tikai vienā valstī, spēj to piedāvāt lētāk. Bet tas jau ir cits jautājums.
Par minēto Rīgas namu pārvaldnieka konkursu par liftu uzturēšanu esat iesnieguši sūdzību Iepirkumu uzraudzības birojā. Ko darīsiet, ja birojs atzīs, ka viss ir kārtībā?
– Pagaidīsim biroja lēmumu, jo nav jēgas minēt uz priekšu. Es uzskatu, ka ir iemesls šo iepirkumu izvērtēt, un mēs par tā rezultātu esam izbrīnīti.
Ir vēl kādi konkursi, kur, jūsuprāt, ir dīvaini iznākumi?
– Šim pašam pasūtītājam bija konkurss arī par elektrības sistēmu apkopi, kurā mēs arī piedalījāmies, un tas trīs reizes ir noslēdzies bez rezultāta.
Civinity piedzīvoja arī kiberuzbrukumu. Vai ir bijuši vēl līdzīgi mēģinājumi, un kas notiek pašlaik?
– Pieredze par šādām lietām sāk parādīties, kad par tām vairāk interesējies. Kiberuzbrukumi notiek nepārtraukti, tādēļ jautājums ir, kā organizācijas uz tiem reaģē. Gluži tāpat kā mainās tehnoloģijas, tāpat mainās krāpnieki. Mēs šādu situāciju piedzīvojām, ar to tikām galā, un izdarījām secinājumus. Esam sapratuši, ka šajā jomā ir jādara vairāk, nekā no tevis tiek prasīts. Citas receptes nav.
Kādas papildu investīcijas IT sistēmās jums šī uzbrukuma dēļ nācās veikt?
– Te ne tik daudz ir stāsts par investīcijām, cik par iekšējo procesu uzlabošanu un proaktīvu rīcību.
Kāda pašlaik ir konkurence namu apsaimniekošanas tirgū, un vai tā kļūst lielāka, mazāka?
– Konkurence pastāv vienmēr. Vienlaikus man ir jāsaka, ka neatceros nevienu namu, kurš no mums būtu aizgājis pie konkurentiem ar augstāku maksu. Un tas nebūt nenozīmē, ka mums būtu augsta apsaimniekošanas maksa. Gluži vienkārši noteikta līmeņa serviss prasa noteikta līmeņa ieguldījumus. Tādēļ jautājums drīzāk ir par to, cik šis sektors ir caurredzams, jo ir visai grūti piedāvāt labākus pakalpojumus par lētāku maksu. Es domāju, ka izmaiņas likumdošanā, sociālais nodoklis ar laiku visu noliks savās vietās.
Ja mēs lūkojamies uz konkurenci dzīvojamo māju apsaimniekošanas sektorā, tad konkurence ir mērenāka un nav tik aktīva. Konkurence komercsektorā ir daudz asāka, un ir pat ļoti interesanti piedāvājumi, kur nav saprotams, kā par tādu cenu vispār var nodrošināt kvalitatīvu uzkopšanu. Vienlaikus ir klienti, kuri šādos piedāvājumos ir ieinteresēti, jo kaut vai tie paši tirdzniecības centri krīzes laikā cieta smagi, un arī viņiem ir jārēķina savas izmaksas, lai turpinātu biznesu.
Tieši tādēļ mēs skatāmies uz jauniem pakalpojumiem. Ja, piemēram, tā pati telpu uzkopšana ir vairāk tehnisks pakalpojums, tad energoefektivitāte ir segments, kurā var panākt būtisku attīstību. Daudzi pašlaik saprot, ka, darbojoties pa vecam un neko nemodernizējot, nākotnē būs grūti panākt ekonomisku efektu.
Vai pašlaik izskatāt iespējas par kādu uzņēmumu pirkšanu?
– Mēs vienmēr izskatām šādas iespējas. Tomēr te vienmēr ir ar skaidru galvu jāvērtē, kas tiek piedāvāts, par kādu cenu un kā tas var iekļauties tavā biznesa modelī. Visbiežāk tomēr tie piedāvājumi, kas ir tirgū, ir par paaugstinātu cenu. Mēs šo biznesu saprotam un tādēļ arī vienmēr jautājam, kā veidojas vieni vai otri skaitļi, un ne vienmēr saņemam atbildes.
Vai tirgū ir regulārs piedāvājums ar uzņēmumiem, kurus vēlas pārdot?
– Jā. Pārsvarā tie ir nelieli uzņēmumi. Domāju, ka to īpašnieki saprot, ka turpmāk šis bizness kļūs arvien sarežģītāks.
Tad kaut ko tagad pirksiet?
– Tie piedāvājumi, kuri pašlaik ir bijuši, mums nav bijuši interesanti.
Vai esat samazinājuši darbinieku skaitu, ņemot vērā kritumu apsaimniekošanas un uzkopšanas biznesā?
– Mums nav lielu izmaiņu darbinieku skaitā. Drīzāk ir notikusi apmaiņa, jo mainās arī mūsu darba specifika. Taču kopumā darbinieku rotācija ir samazinājusies.
Vai ir profesijas, kuru pārstāvjus ir grūtāk atrast?
– Tirgū pašlaik ir grūti ar praktiski visām profesijām.
Kopējais darbinieku skaits ir 711. Vidēji mēnesī darbinieku mainība ir 6,5%, pārsvarā mainās zemāka līmeņa amati – sētnieki un apkopēji. Trūkst tehnisko speciālistu visos līmeņos. Situācija darba tirgū šobrīd ir ļoti sarežģīta. Pašlaik ir brīvas 26 vakances, kā arī 50 zemākā līmeņa darbinieki tiek meklēti jauna, liela projekta ietvaros.
Ar kādiem finanšu rezultātiem plānojat noslēgt šo gadu?
– Visdrīzāk mūsu rezultāti būs līdzīgi kā aizvadītajā gadā. Es jau minēju, ka nedaudz ir atdzīvojusies viesnīcu industrija. Tiesa, bijām cerējuši uz vairāk kaut vai Pasaules hokeja čempionāta sakarā.
Savukārt dzīvojamo māju apsaimniekošana attīstās aptuveni tā, kā bijām plānojuši, un tur situācija būs labāka.
