Padomju laika dzīvojamu ēku renovācija Rīgā esot maz ticama

0
714
Paolo Mikeloci.

Pandēmijas laikā dzīvojamo ēku tirgū Eiropā ir redzamas pozitīvas tendences, tādēļ ir tikai laika jautājums, kad šis tirgus aktivizēsies arī Rīgā, intervijā aģentūrai LETA saka nekustamo īpašumu attīstītāja Pro Kapital vadītājs Paolo Mikeloci (Paolo Michelozzi).

Viņš norāda, ka pandēmijas laikā daudzi sāka strādāt un mācīties no mājām un tas kardināli nemainīsies arī pēc pandēmijas. Tādēļ strauji aug pieprasījums pēc mājokļiem, kuros cilvēkiem ir ērti nevis pārnakšņot, bet gan dzīvot un pavadīt laiku. Savukārt par Rīgas padomju laika daudzstāvu māju renovāciju Pro Kapital vadītājs ir ļoti skeptisks.

Kādus projektus Pro Kapital grupa pašlaik īsteno Rīgā?
– Pašlaik mēs īstenojam Blue Marine projektu Klīversalā. Patlaban tiek pabeigts tehniskais projekts, un mēs esam pārliecināti, ka drīz varēsim izsludināt iepirkumus, kā arī izvēlēties komunikāciju uzņēmumus, ar kuriem sadarboties. Vienlaikus jau tiek izrādīta interese par dzīvokļu iepriekšpārdošanu, un man ir jāsaka, ka esmu ļoti apmierināts ar tirgus reakciju. Mani gan tas nebūt nepārsteidz. Drīzāk pārsteidzoši bija tas, ka Rīgu pagājušajā gadā raksturoja ļoti lēna tirgus attīstība. Mans uzskats ir, ka šis ir pareizais laiks, lai Rīgā uzsāktu jaunus projektus.

Cik lielas investīcijas ir plānotas Blue Marine?
– Kopējās investīcijas ir aptuveni 16 miljoni eiro. Tomēr šeit jāuzsver, ka Blue Marine ir tikai viena ēka, kas ietilpst Klīversalas dzīvojamo māju kvartālā.

Cik ēku kopumā ir paredzēts uzbūvēt?
– Kopumā Klīversalas kvartālā plānotas 10 ēkas. Pašlaik mēs jau esam uzbūvējuši divas ēkas – Kuģu ielā 26 un Kuģu ielā 28, kur atrodas River Breeze Residence. Blue Marine būs trešā ēka. Kopumā ir plānots, ka mēs šajā vietā izveidosim vēl septiņas ēkas. Es domāju, ka šī vieta ir patiesi unikāla, un to es nebūt nesaku tādēļ, ka tur top mūsu projekts. Es esmu strādājis ar ļoti daudziem projektiem visā Eiropā, bet nekad nav bijis projekta, kuram piemistu visi Klīversalai piemītošie raksturlielumi. Tā ir salīdzinoši liela teritorija blakus ūdenstilpei, kas vienmēr ir ļoti liela pievienotā vērtība ikvienai ēkai. Turklāt upe ir tikai viena lieta. Papildus tam ir skats uz Rīgas vecpilsētu – vienu no burvīgākajām vietām Eiropā, kā arī tuvums pilsētas centram. Būšu godīgs, šādu kombināciju es nekur citur līdz šim neesmu sastapis.

Turklāt ēkas ir tikai viena lieta. Mēs domājam arī par to, kā šajā vietā attīstīt infrastruktūru un pakalpojumus. Piemēram, Tallinā mēs līdzīgi attīstījām Kalarannas kvartālu. Mēs nevēlamies veidot slēgtu telpu. Mēs vēlamies izveidot vietu, kura ir atvērta pārējai pilsētai, un tas ir ļoti svarīgi. Tādēļ mēs vēlamies, lai tur būtu kafejnīcas, restorāni, citi pakalpojumu sniedzēji.

Vai Klīversalu jūs pārsvarā redzat kā dzīvokļu projektu, vai tomēr tur būs arī komerctelpas?
– Mans viedoklis ir, ka komerctelpām, galvenokārt, vajadzētu būt pakalpojumiem, kas tiek sniegti cilvēkiem, kuri dzīvo vai strādā šajā reģionā. Tas paredz – kafejnīcas, spa un skaistumkopšanas pakalpojumus. Turklāt, tā kā ir piekļuve ūdenim, mēs pilnīgi noteikti nākotnē gribēsim attīstīt pakalpojumus, kuri ir saistīti ar to. Piemēram, kāpēc gan nebraukt ar laivu automašīnas vietā? Mēs vēlamies izveidot arī lielu promenādi. Turklāt mēs visi redzam, kā pilsētas attīstās, piemēram, Kopenhāgenā, Stokholmā, Amsterdamā mēs pārejam no automašīnām orientētas pilsētas telpas uz alternatīviem pārvietošanās veidiem. Mums kā attīstītājam šīs tendences ir jāņem vērā.

Kas attiecas uz birojiem, tad būs arī biroji, bet es tomēr negribētu likt uzsvaru uz tiem. Pamatā tomēr būs dzīvokļi un pakalpojumu vietas.

Kādas ir plānotas kopējās investīcijas Klīversalas projektā?
– To vēl ir grūti pateikt, bet visdrīzāk tas būs starp 150 un 170 miljoniem eiro.

Cik ilgā laikā jūs domājat šo projektu pabeigt un uzcelt visas iecerētās ēkas?
– Tas lielā mērā ir atkarīgs no tirgus. Projekts tiks īstenots soli pa solim atbilstoši tirgus pieprasījumam. Mana personīgā prognoze ir, ka viss projekts tiks pabeigts 10 gadu laikā. Klīversalas pluss ir tajā, ka tur nav daudz vecu ēku, teritorija ir salīdzinoši brīva, tādēļ iecerēto atmosfēru var sasniegt arī, pirms viss projekts ir pabeigts. Savā ziņā mēs varam augt kopā ar vidi – arī plašākā nozīmē, ņemot vērā izmaiņas cilvēku uzvedībā, arī klimata pārmaiņas, ko neviens no mums nevar ignorēt.

Kādi tad būs dzīvokļi Klīversalā – tādi, kurus var atļauties tikai ļoti turīgi cilvēki?
– Tie nebūs luksusa klases dzīvokļi – tas būs vidējais līmenis.

Pirms vairākiem gadiem Pro Kapital pauda, ka veidos biroju ēku Brīvības ielā pie Gaisa tilta, kur atrodas vecā rūpnīcas Sarkanā zvaigzne ēka. Kas notiek ar šo projektu?
– Mēs joprojām uzskatām, ka šis projekts ir interesants, un mēs pie tā varētu ķerties salīdzinoši drīz. Taču savas korekcijas šajos plānos ir ieviesusi pandēmija, kad kopā sakrita daudzi negatīvi faktori.

Tomēr tirgū ir redzami arī pozitīvi faktori, kuri pamatā ietekmē dzīvojamo māju tirgu. Tas vēl nav redzams Rīgā, bet ir redzams visā Eiropā, tādēļ arī Rīgā tas ir tikai laika jautājums. Ir pieprasījums pēc mājokļiem, kas atbilst labas dzīves standartiem. Un ar to es nedomāju luksusa klases mājokļus. Ar to es domāju mājokļus, kuros cilvēkiem ir ērti dzīvot un pavadīt laiku. Vairs nedarbojas kādreizējā koncepcija, ka mājoklis ir vajadzīgs tikai tam, lai tajā pārgulētu, jo visu atlikušo laiku cilvēki pavada birojā, kaut kur izklaidējoties vai ceļojot. Cilvēki ir atgriezušies pie tām pašām prasībām, kādas bija pirms 20 vai 30 gadiem, proti, ka mājoklim ir jābūt tādam, lai tajā ir ērti dzīvot un uzturēties.

Tādēļ arī mūsu komandas uzmanība pašlaik ļoti lielā mērā ir pievērsta tieši dzīvojamo māju projektiem. Mēs uzskatām, ka pašlaik tiem ir perfekts īstenošanas laiks. Tādēļ man ir jāsaka, ka Brīvības ielas projekts mums joprojām šķiet interesants, bet priekšroka tomēr pašlaik ir dzīvojamo ēku projektiem. Es uzskatu, ka tie ir jāsāk attīstīt lielā apjomā. Latvija ne ar ko neatšķiras no citām Eiropas valstīm, tādēļ tas ir tikai laika jautājums, lai tas sāktos arī šeit.

Jums ir arī projekts Tallinas ielā 5/7, kurš savukārt ir dzīvojamo ēku komplekss.
– Jā, un es ļoti ticu šī projekta veiksmīgai īstenošanai. Iemesls, kādēļ šis projekts ir aizkavējies, ir saistīts ar to, ka ir jāpārbūvē visa šī vieta. Pašlaik var teikt, ka Tallinas ielas projekts, kuram jau ir nosaukums – City Oasis –, ir labs, jo tas ir centrā, taču tas atrodas apkaimē, kur nav attīstīts nekas jauns. Tallinas ielas projekts paredz, ka tur būs pilnīgi jaunas būves, būs daudz zaļumu, gājējiem paredzētas telpas, automašīnas atradīsies pazemes stāvvietā. Tā būs pilnībā atjaunota vieta, un es domāju, ka tas arī mainīs noskaņojumu tirgū. Tomēr šī projekta izaicinājums slēpjas tajā, ka tas ir liels un tas ir jāattīsta vienā laikā.

Lai labāk būtu saprotams, mēs to varam salīdzināt ar Klīversalas projektu. Abi atrodas ļoti labās vietās, abos ir iecerēts izveidot pilnībā jaunus kvartālus. Taču atšķirība ir tajā, ka Klīversalā mēs varam virzīties uz priekšu ēku pa ēkai un kvartāla kopējais noskaņojums tādēļ nemainās. Lai to pašu efektu panāktu Tallinas ielā, viss projekts ir jāīsteno pilnā apjomā. Tomēr es domāju, ka šogad vai nākamgad mēs šo projektu sāksim.

Vai Pro Kapital Rīgā ir vēl kādi plāni jau tālākai nākotnei?
– Mēs pilnīgi noteikti lūkojamies pēc jauniem projektiem.

Kā jau es minēju, Rīgā pašlaik vēl nav vērojams liels nekustamo īpašumu projektu bums, bet tāds noteikti būs. Tas, ka pašlaik Rīgā tirgus ir vislēnākais Baltijā, pēc manām domām, ir anomālija. Tādēļ es uzskatu, ka Rīga ir pilsēta, kurā pašlaik ir visizdevīgāk ieguldīt Ziemeļeiropas reģionā.

Kāda kopumā, jūsuprāt, ir Rīgas potenciālā attīstība no dzīvojamo projektu tirgus viedokļa? Galu galā lielu pilsētas daļu veido padomju laika daudzdzīvokļu ēkas, kuru kvalitāte nav tā labākā. Tāpat pēdējā laika stabila tendence ir tā, ka rīdzinieki pārceļas dzīvot uz Pierīgu, kur top daudzi privātmāju ciemati.

– Ja godīgi, tad tā ir ļoti skumja situācija. Taču, ja mēs runājam no mana kā jaunu projektu attīstītāja viedokļa, tad tā ir laba. Tas, ka ir šīs daudzās padomju laika ēkas, samazina potenciālo konkurenci nākotnē, ja vien jums ir laba vieta, kur celt jaunas. To es vienmēr saku cilvēkiem, kas īsti labi nepārzina situāciju bijušajā padomju telpā. Es viņiem saku, ka šīs daudzās padomju laika daudzstāvu ēkas ir fakts, kas padara tirgu interesantu. Tās ir mājas, kuras vairs neatbilst tiem standartiem, kādus cilvēki pieprasa šodien. Taču tās ir arī ēkas, kuras ir ļoti grūti renovēt vai pārbūvēt. Pēc privatizācijas ir iegūtas lielas ēkas, kurām ir simtiem līdzīpašnieku. Tās nevarēs renovēt vienkārši! Ikvienu ēku, lai cik tā būtu nemoderna vai neglīta, var renovēt, ja tai ir viens īpašnieks. Taču, ja jums ir ēka, kurai ir 100 vai pat 500 līdzīpašnieku… Tas kļūst ne tikai grūti, bet arī maz ticams, ka tas notiks.

Tas ir faktors, kas ļoti nāk par labu jaunu ēku attīstītājiem. Tieši tādēļ es domāju, ka mūsu uzņēmumam ir ļoti paveicies, ka mēs šeit bijām jau 90.gados un iegādājāmies vairākas tiešām labas vietas jaunu projektu attīstīšanai, kuras toreiz netika pienācīgi novērtētas. Tāpat ir atšķirība, vai jūs būvējat jaunu kvartālu, piemēram, Piņķos, vai arī tādās Rīgas centrālās vietās kā Klīversala un Tallinas iela. Turklāt pilsētas centrā nav tik daudz vietu, kuras būtu pietiekami lielas, lai tajās varētu veidot pilnīgi jaunu vidi.

Tomēr kas, jūsuprāt, notiks ar šīm padomju laika ēkām? Ļoti daudzas no tām tomēr atrodas labās vietās no pilsētplānošanas viedokļa.

– Radikālākais risinājums ir tās izpirkt, nojaukt un uzbūvēt vietā jaunas ēkas vai arī renovēt esošās. Tomēr jums jāsaprot, ka īpašuma atpirkšana no tik daudz līdzīpašniekiem nebūt nav vienkārša.

Vienlaikus man ir jāatzīst, ka padomju laika mājas nav tās labākās no arhitektoniskā viedokļa, tām ir slikta celtniecības kvalitāte, bet lielākoties tās ir ļoti labi izvietotas no pilsētplānošanas viedokļa. Tādēļ ir tiešām žēl, ka ar tām ir ļoti grūti kaut ko iesākt. Es no savas pieredzes varu teikt, ka ar tām tiešām būs ļoti grūti kaut ko izdarīt.

Kā jūs pašlaik raksturotu nekustamo īpašumu tirgu katrā no Baltijas valstīm?
– Es varu runāt par situāciju Baltijas valstu galvaspilsētās, jo mēs strādājam tikai tajās. Tallinā un Viļņā tirgus pašlaik ir ļoti labs. Turklāt ļoti labs tieši vidējās klases īpašumu projektiem. Tas nav nekas pārsteidzošs, jo tāda pati situācija ir visā Eiropā. Vienīgā pilsēta, kura atpaliek, ir Rīga, un tas no vienas puses ir pārsteidzoši. Tomēr es uzskatu, ka tas nav īpaši saistīts ar sabiedrību, tas nav īpaši saistīts ar tās vēlamo dzīvesveidu, tas vairāk ir saistīts ar banku īstenoto politiku. Tas gan nav saistīts ar nekustamo īpašumu tirgu, taču ietekmē to. Savukārt luksusa klases īpašumu tirgu pašlaik ietekmē naudas atmazgāšanas novēršanas prasības. Es nebūt nesaku, ka tās nevajadzētu, taču Latvijā tās ir neproporcionāli stingras. Mums ir bijuši daudz gadījumu, kad cilvēki vēlas pirkt īpašumu, bet to nevar, jo ir vai nu no ārzemēm, vai arī ir Latvijas iedzīvotāji ar biznesu ārzemēs. Ticiet man, tam ir liela ietekme. Līdz ar to problēmas rada ne tikai kreditēšana, bet arī darījumi. Noteikumi ir vienādi visā Eiropā, un tam ir iemesls. Tomēr tā ir viela pārdomām, kāpēc tirgus Latvijā ir tik atšķirīgs.

Tāpat nekustamā īpašuma tirgū īstermiņā ir svarīgs arī psiholoģiskais noskaņojums. Ja visi saka, ka tirgus attīstās lēni, tad cilvēki nesteigsies ar īpašuma pirkšanu un otrādāk. Tas izklausās ļoti vienkārši, bet, ticiet man, tā tas arī notiek. Vienlaikus pieredze liecina, ka jo vairāk nekustamo īpašumu tirgus tiek bremzēts ar kādiem ārējiem faktoriem, jo straujāka pēc tam ir izaugsme. Tieši to mēs sagaidām nekustamo īpašumu tirgū Rīgā. Par to es esmu pārliecināts par 100%.

Dzīvokļiem jaunajos projektos cenas pašlaik aug. Cik ilgi un līdz kādam līmenim tas būtu gaidāms?
– Tas ir labs jautājums, bet, lai uz to atbildētu, ir jābūt gaišreģim. Es savas karjeras laikā vairākas reizes esmu redzējis situācijas, ka cenas var celties neprognozēti. Turklāt cenu pieauguma iespējas Rīgā joprojām ir ļoti lielas. To es nesaku tādēļ, ka vēlētos sekmēt savu biznesu, bet gan tādēļ, ka par to liecina statistika. Ja jūs raugāties uz cenu līmeni Rīgā, arī Tallinā un Viļņā, tad tas joprojām ir visai tālu no daudzām citām Eiropas pilsētām. Tādēļ potenciāls izaugsmei ir liels.

Vēl viena lieta ir inflācija. Jau 80. un 90.gados bija redzams, kāda ietekme ir ilgam inflācijas pieauguma periodam. Tas pilnībā mainīja dzīvi, un pašlaik mēs esam līdzīgā situācijā. Tagad gan pārsvarā tiek runāts par energoresursu cenām, taču, ja mēs atceramies jau pieminētos 80. un 90.gadus, tad nekustamā īpašuma tirgū ilgstošam inflācijas pieaugumam bez patēriņa cenu celšanās bija vēl viens efekts – iedzīvotāji iegādājās īpašumus kā investīciju objektus, jo bija sajūta, ja nauda vienkārši stāvēs bankā, tā tikai zaudēs un zaudēs pirktspēju. Es domāju, ka nākamajā periodā tam būs vērā ņemama ietekme. Turklāt tas jau ir redzams. Jau pagājušajā gadā mums ievērojami pieauga lielo pircēju skaits, kuri iegādājas lielu skaitu dzīvokļu, lai tādējādi investētu naudu. Turklāt no sākuma parādās lieli investori, bet drīzumā tiem varētu sekot arī mazie investori. Turklāt ja no finanšu investīcijām daudzi cilvēki baidās, tad dzīvokļa pirkums ir kaut kas tāds, ko saprot visi. Tam būs liela ietekme uz nekustamo īpašumu tirgu.

Jau pieminējāt, ka mainās cilvēku prasības tam, kā viņi grib justies savā mājoklī. Turklāt pandēmijas laikā daudzi sāka strādāt no mājām un visdrīzāk vismaz daļēji tā arī turpinās. Vai tas nozīmē, ka ir jāmainās arī dzīvojamo ēku projektiem, kādi pašlaik tiek piedāvāti tirgū?
– Protams. Jau pašlaik kā tendence ir redzams tas, ka palielinās pieprasītā dzīvokļu platība. Tāpat mēs domājam, ka nākamajos projektos mēs daudz vairāk domāsim par koplietošanas telpām, piemēram, tā varētu būt arī kopdarba telpa. Tas var nozīmēt, ka mājās ir sporta zāles, atpūtas zonas, saunas, ko iedzīvotāji var izmantot, vai tas, kas jau kļūst arvien populārāks, – kopienas dārzi, kurus cilvēki var koplietot. Parādoties šai tendencei, mēs jau esam ieplānojuši telpu, kur pirms došanās uz dzīvokli var nomazgāt suni pēc pastaigas vai nomazgāt bērnu ratiņu riteņus. Ir jāparedz vietas velosipēdu glabāšanai, lai cilvēkiem nav jāglabā velosipēdi uz balkoniem un terasēm. Mājā ir jābūt pakalpojumiem, kas atvieglo tās iemītnieku dzīvi. Turklāt pandēmija šīs izmaiņas domāšanā ir iekustinājusi, bet, manuprāt, tas turpināsies arī pēc pandēmijas.

Te es varu minēt salīdzinājumu arī ar Milānu, no kuras nāku. Kad jūs pērkat dzīvokli Milānā, kvadrātmetru skaits, kurus jūs iegādājieties, nebūt nenozīmē, ka tā ir jūsu dzīvokļa platība. Jūs pērkat arī koplietošanas telpas. Baltijā mēs līdz šim esam pieraduši domāt, ka dzīvokļa platība ir tikai tas, kas atrodas tā iekšpusē jeb neto platība. Domāju, ka tas mainīsies arī šeit un arvien vairāk mēs runāsim par mājokļa bruto platību, kas var veidot līdz pat 25% klāt.

Pēdējos gados Latvijas nekustamo īpašumu tirgū parādās arvien vairāk Igaunijas attīstītāju. Kā jūs skaidrotu šo interesi?
– Tas ir ļoti vienkārši. Viņi redz, kas pašlaik notiek Latvijas tirgū, un uzdod jautājumu, kādēļ gan lai Rīga atšķirtos no Tallinas, kur attīstība ir daudz straujāka? Ja mēs salīdzinām Rīgu un Tallinu, tad Rīga pat var būt daudz interesantāka un ar straujāk augošu nekustamā īpašuma tirgu. Mēs strādājam visās Baltijas valstīs, un man jāsaka, ka latvieši mēdz būt pesimistiski, tādēļ labās lietas dažkārt labāk saskata kāds cits. Es Rīgas tirgus potenciālam ļoti ticu.

Latvijā pagājušajā gadā tika pieņemts jauns Dzīvojamo telpu īres likums. Vai Pro Kapital būtu interese par īres namu būvniecību?
– Pašlaik mums šādu projektu nav, bet es neizslēdzu, ka mēs to varētu apsvērt. Taču, kā jau minēju, tad pašlaik ir investori, kuri ļoti interesējas par ieguldījumiem nekustamajos īpašumos, tādēļ es esmu visai pārliecināts arī par šī tirgus segmenta attīstību.

Vai ir redzams, ka Latvijā rodas arī jauni attīstītāji, vai arī konkurence pamatā tomēr ir starp spēlētājiem, kuri tirgū darbojas?
– Pagaidām es nevaru teikt, ka tas būtu redzams. Taču es esmu pārliecināts, ka, tikko tirgū sāksies izaugsme, parādīsies arī jauni attīstītāji. Cits jautājums gan ir tas, vai visi no tiem būs sekmīgi.

Vai Rīgas iedzīvotāju apjomam pašlaik ir redzams pietiekami daudz jaunu dzīvojamo ēku projektu un ieceru?
– Ja tirgus attīstītos dabīgi, bez jebkādiem ārējiem ierobežojumiem banku vai kā cita veidā, tad, pēc manām domām, to ir nepietiekami daudz. Tas ir saistīts ar vairākām apspriestajām lietām – proti, strauji ir mainījies tas, ko cilvēki sagaida no savām mājām. Ne tikai pēdējos gados, bet salīdzinājumā arī ar laiku pirms 30 gadiem. Tas mūs ved atpakaļ pie veco padomju laika mājokļu problēmas – tos ir gandrīz neiespējami pilnībā renovēt, un šis mājokļu segments gandrīz nereaģē uz to, kurp virzās tirgus.

Inguna Ukenābele