Viedoklis: Vienotu apsaimniekošanas principu efektivitātes nozīme

0
70
Andris Vārna, VAS “Valsts nekustamie īpašumi” valdes loceklis

Valstij pieder vairāk nekā 15 tūkstoši dažādu nekustamo īpašumu, par kuriem ikdienā rūpējas vismaz septiņas specializētie uzņēmumi. Nozare acīmredzami ir sadrumstalota. Darba efektivitāti mazina arī fakts, ka tajā strādājošie apsaimniekotāji neizmanto vienotus vai vismaz līdzīgus pakalpojumu sniegšanas standartus. Tādēļ, visiem kopā rūpējoties par  labāku un modernāku valstij piederošo īpašumu apsaimniekošanu, būtu vēlama vienota izpratne par to, ko īsti nozīmē kvalitatīvs pakalpojums.

Šim nolūkam VAS Valsts nekustamie īpašumi (VNĪ) ir izstrādājusi Valsts īpašumu apsaimniekošanas vadlīnijas, kas paredzētas kā ieteikumi publiskajā sektorā strādājošajām apsaimniekošanas organizācijām, taču var būt noderīgas jebkuram pārvaldniekam, kuram rūp attīstība.

Vadlīnijas nosaka minimālās prasības apsaimniekošanai, kas ļauj nodrošināt nodrošinātu ēku uzturēšanu atbilstoši normatīvajiem aktiem, kā arī līdzsvarot lietotāju vajadzības un apsaimniekotāja iespējas sniegt nepieciešamos pakalpojumus, apraksta pamata pakalpojumus, kas nodrošinātu ēkas tehniskā stāvokļa atbilstību normatīvajiem aktiem un ilgtspējības pamatprincipiem, un papildu pakalpojumus, kas tiek piedāvāti ēku lietotājiem papildu ērtību nodrošināšanai.

VNĪ ir lielākais apsaimniekotājs publiskajā sektorā, tādēļ ikdienā ļoti labi redzam milzīgās atšķirības izpratnē par ēku uzturēšanai nepieciešamajiem darbiem. Sākot ar organizācijām, kas domā par aizvien integrētākām ēku vadības sistēmām, līdz iestādēm, kur formālu kvalitātes standartu nav vispār un ar apsaimniekošanu tiek saprasti ikdienas uzkopšanas darbi.  Tādēļ mūsu ieskatā pirmais būtiskais solis efektīvākai valsts nekustamo īpašumu apsaimniekošanai ir vienotu vadlīniju un definīciju izveide, tā veicinot vienotu izpratni un nodrošinot vismaz minimālo pamata prasību ievērošanu.

Mudinot nozari izmantot vienotus principus, mēs redzam iespēju uzlabot un modernizēt apsaimniekošanas procesu. Jo ieguvēji būtu visi – gan paši apsaimniekošanas uzņēmumi, gan telpu lietotāji, gan arī dažādu pakalpojumu un materiālu piegādātāji.

No vienotiem apsaimniekošanas principiem, manuprāt, lielākie ieguvēji būs telpu lietotāji, jo būtu skaidri saprotams, kā veidojas telpu lietošanas izmaksas un kā ilgtermiņā tiks uzturēts to tehniskais stāvoklis. Reizēm nākas pamatīgi skaidrot, kādēļ apsaimniekošanas maksa ir tik ļoti atšķirīga un ka lētāk parasti nozīmē savlaicīgi neieplānotus papildu izdevumus par tarifā neiekļautiem darbiem.  Lētāk bieži nozīmē arī to, ka netiek pievērsta pienācīga uzmanība lietotāju komfortam, drošībai un veselībai.

Nesen kādā pasākumā dzirdēju jautājumu: “Mūsu ēkas nolietojums ir gandrīz 90%, ko mums tagad darīt?” Pirmā doma: jājauc nost. Otrā – kādā ziemas miegā gadiem ilgi ir gulējis apsaimniekotājs un / vai nama īpašnieks?  Tāpat ir skaidrs, ka šādā nolaistā ēkā diezin vai kāds ir daudz rūpējies par telpu lietotāju ikdienas ērtībām, veselību, drošību. Tieši pretēji – situācija atklāj to, cik ir maz domāts par ēkas uzturēšanu gan ikdienā, gan arī ilgtermiņā. Var oponēt, ka “mēs jau domājam, bet neviens nedod naudu remontam”. Taisnība, tā mēdz notikt. Taču, manuprāt, šī ir risināma problēma.

VNĪ ēku tehniskā stāvokļa uzturēšanā (kārtējie remonti, kapitālieguldījumi) gadā vidēji iegulda aptuveni astoņus miljonus eiro, un uzturēšanas darbi mēdz būt gan salīdzinoši nelieli, piemēram, logu nomaiņa, gan arī ļoti apjomīgi energoefektivitātes projekti vairāku gadu garumā. Taču vienlaikus mēs nemitīgi cenšamies padarīt ēku apsaimniekošanu efektīvāku, pievēršam uzmanību arī telpu lietotāju ikdienas ērtību uzlabošanai, bet uzturēšanas darbus plānojam vairāku gadu perspektīvā.

Ja valstij piederošo ēku apsaimniekošanā tiktu ievēroti vienoti principi, tad visiem resoriem būtu precīzāk saprotamas nepieciešamās izmaksas un ilgtermiņā būtu vieglāk plānot ieguldījumus namu tehniskā stāvokļa uzturēšanai. Skaidri principi, savstarpēji salīdzināmas izmaksu pozīcijas un aprēķini, līdzīga grāmatvedības uzskaite – tas viss kopā būtu liels ieguvums arī publiskajā sektorā strādājošajiem ēku apsaimniekotājiem, kas ļautu uzlabot pašu pārvaldības uzņēmumu efektivitāti un pakalpojumu kvalitāti. Šādā gadījumā caurskatāmākas kļūtu arī dažādu materiālu un ārpakalpojumu iegāde, bet to piegādātājiem būtu vieglāk saprotami sadarbības nosacījumi.  

Tāpat būtu vieglāk analizēt dažādu resoru efektivitāti, plānot nepieciešamās investīcijas un pārņemt citu valstu pieredzi. Piemēram, Dānijā valsts īpašumu apsaimniekotāji secinājuši, ka integrēta apsaimniekošana gan no pakalpojumu piegādātāju, gan saņēmēju puses ļauj gadā ietaupīt līdz pat 30% līdzekļu.

Arī VNĪ kā vienu no vēlamajiem nākotnes attīstības scenārijiem vēlētos redzēt virzību uz integrētas apsaimniekošanas modeļu ieviešanu. Tā ir visaptveroša tehnoloģiju platforma, kas ļauj centralizēt visu sistēmu un procesu pārvaldību, tostarp arī no ārpuses saņemtos pakalpojumus. Šāda platforma ļauj labāk kontrolēt izmaksas un palielina darba efektivitāti, ēku apsaimniekošana kļūtu caurskatāmāka un racionālāka.

Tiesa, Latvijā šobrīd vēl nav tik spēcīgu vietējo uzņēmumu vai to apvienību, kas spētu nodrošināt integrētu apsaimniekošanu, taču vienotu apsaimniekošanas vadlīniju izmantošana būtu svarīgs solis pareizajā virzienā. Tas palīdzēs uzlabot publiskā sektora efektivitāti un nodrošināt valsts īpašumu vērtības saglabāšanu ilgtermiņā.

Viedokļa autors: Andris Vārna, VAS Valsts nekustamie īpašumi valdes loceklis